La iniciativa del tripartido de izquierdas que gobierna la ciudad-estado de Berlín para detener el incremento de los alquileres mediante la fijación desde 2020 de un límite máximo a los precios fue derribada este jueves por el Tribunal Constitucional alemán. La alta corte estimó que como la autoridad federal ya legisló en 2015 sobre el freno a la subida de los alquileres un «Land» no tiene competencia para legislar en la materia y pone fin a un intento de parar la espiral de precios en Berlín que mereció la atención internacional.

Contra la iniciativa de Berlín se habían pronunciado 284 diputados del Bundestag (cámara baja del Parlamento alemán) pertenecientes a los partidos conservadores CDU y CSU, además de los liberales del FDP y de dos instancias civiles berlinesas, que pidieron que el Constitucional aclarara la norma. En la capital alemana gobiernan en coalición Los Verdes, los socialdemócratas del SPD y La Izquierda y su iniciativa para controlar la subida desorbitada de los precios del alquiler en Berlín era única en el país y su ámbito de aplicación temporal se limitó inicialmente a 2025.

Los partidos de la oposición en el «Land» de Berlín, conservadores y liberales, ya habían apuntado que la ley podía ser ilegal por considerarla una intromisión en la propiedad privada y, como ahora considera el Constitucional, por inmiscuirse en las competencias del Gobierno central sobre los alquileres. El tripartito de izquierdas de Berlín se había mostrado, sin embargo, seguro de que la ley superaría cualquier cuestionamiento ante la Justicia.

Desde el Gobierno federal el primero en pronunciarse fue el ministro del Interior, Horst Seehofer, (de la formación bávara Unión Cristiano Social, CSU, partido hermanado con la Unión Cristianodemócrata -CDU- de la canciller Angela Merkel. «Es algo bueno porque fue un camino completamente equivocado en términos de política de construcción. Ha creado incertidumbre en los mercados de la vivienda, ha ralentizado las inversiones y no ha creado ni un solo apartamento nuevo», declaró Seehofer, cuya cartera tiene también las competencias de construcción.

Hoy el Constitucional estimó para rechazar la disposición de Berlín que las regulaciones sobre los alquileres son competencia federal y que los «Länder» sólo están autorizados a legislar «mientras y en la medida en que el Gobierno federal no haya hecho uso final de su competencia legislativa». La ley para congelar los alquileres entró en vigor el 23 de febrero de 2020, fijó un máximo de 9,80 euros por metro cuadrado (muy por debajo de los precios de mercado en el centro) y afecta a los contratos de arriendo de 1,5 millones de viviendas en la capital alemana -donde el 85 % vive en régimen de alquiler- durante cinco años.

El Tribunal considera en su sentencia que el legislador federal ya reguló los precios del alquiler y que «no hay espacio para el poder legislativo de los estados debido al efecto de bloqueo de la ley federal», y que, puesto que la ley berlinesa «también regula esencialmente el alquiler del espacio habitable sin restricciones, es nula en general». Según la ley berlinesa, a partir de 2022 los propietarios podrían incrementar los precios en un 1,3 % anual para incorporar la inflación; el nivel de la congelación de los alquileres tomó como referencia los precios vigentes en junio de 2019.

Todos los nuevos contratos -salvo algunas excepciones- firmados desde aquella fecha debían ceñirse a la nueva ley, los infractores podían ser castigados con multas de hasta 500.000 euros y los damnificados podían acudir a los tribunales para que se les aplicara la congelación (en ocasiones, hasta con efectos retroactivos). Los alquileres en la capital se han doblado en la última década por el creciente atractivo de Berlín, la caída de los tipos de interés, la buena situación económica en Alemania, la poca flexibilidad del sector de la construcción para atender a la demanda y la especulación.

La segunda etapa del límite de alquiler entró en vigor por última vez el 23 de noviembre de 2020: los propietarios tuvieron que reducir los alquileres que superaran en más del 20 por ciento los límites superiores fijos. Alrededor de 340.000 hogares de inquilinos en Berlín se vieron afectados.